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南京师范大学中北学院物业管理暂行办法



为进一步规范全院楼宇物业管理,实现楼宇物业管理的标准化、专业化、精细化,不断提升楼宇物业管理品质,为学院行政办公、教学科研、师生员工提供周到满意的服务,为学院的发展提供坚强有力的保障,特制定本《办法》。

一、楼宇物业管理范围界定

学院楼宇物业管理的范围是指:通过招投标确定的、正在使用并纳入物业管理服务范围的不同类别楼宇内的行政办公用房、各类教室和实验室、各类科研用房、体育场馆、会议室和报告厅、学生公寓(宿舍)等。

二、楼宇物业管理基本要求

(一)资质要求

物业公司应具有从事物业服务的资质,应符合《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》(建设部令2007第164号)的要求,同时应具备高等学校物业服务经验。

(二)管理机构与人力资源配置要求

1.物业公司应根据楼宇的具体情况和合同约定,设置相应的楼宇物业机构,配备管理人员和服务设施。

2.管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。较大项目的项目经理应具备物业管理资格证书。

3.物业服务人员应接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律法规,熟悉楼宇的基本情况,能正确使用相关专用设备。

4.物业服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态,表情自然、亲切,举止大方、有礼,用语文明、规范,对待师生主动、热情、耐心、周到,并及时为师生提供服务。

5.物业服务人员应按规定统一着装着装整齐清洁,仪表仪容整洁端庄;在指定位置佩戴标志,站姿端正,坐姿稳重,行为规范,服务主动。

6.物业服务人员应及时、认真做好工作日志、交接班记录、账册等记录工作,做到字迹清晰、数据准确。

(三)物业服务要求

1.物业公司应做好楼宇的维护保养工作,保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。

2.物业公司应从实际出发,认真制定合适、有效的节约能源方案,并付诸实施。

3.物业公司应为楼宇提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务,维护楼宇内人员、财产和建筑物的安全

4.物业公司应按时完成规定的环境保洁服务,为师生提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

5.物业公司应对物业管理范围内的绿化进行养护服务,保持楼宇整体的景观效果。

6.物业公司应对仓储和采购进行控制,使仓储和采购的物资及服务符合相关质量、环境、安全等方面的要求。

7.物业公司应按楼宇使用功能和性质,建立自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件的应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进。事发时按应急预案规定及时报告师生、物业公司和有关部门,并采取相应措施。

8.物业公司应充分了解高等学校教学科研、行政办公、宿舍管理规律,做好日常教学科研、行政办公和宿舍管理服务及环境保障服务。对擅自改变楼宇使用功能和房屋结构的行为加以提醒和制止,并及时向楼宇管理部门汇报。

三、楼宇物业对建筑物管理

(一)巡检

1.每学期对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行1次全面检查,并向后勤与保卫处作出书面报告。

2.每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向后勤与保卫处报告与建议。

3.在冬、雨季和天气异常时,安排组织房屋设施巡视,对质量较差、易出问题的部位重点检查,发现问题马上向后勤与保卫处汇报并采取紧急处理措施。

4.每周巡视楼内外,包括暂不使用区域,发现重大问题应向后勤与保卫处汇报并采取紧急处理措施。

5.巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目及时报告后勤与保卫处。

(二)装修管理

1.管理楼宇内遇到装修改造、出新项目,应主动联系通过学院招投标确定的装修公司,把装饰装修工程中应禁止的违反消防法规和野蛮施工行为以及其它注意事项告知装修单位;办理楼宇施工人员出入证。

2.装修期间,每日巡查装修施工进展情况,监督控制楼内装修施工安全情况。

3.装修结束后督促装修单位及时清运建筑垃圾,保持楼宇内部整洁,协助后勤与保卫处等相关部门组织验收。

四、楼宇物业日常零星维修要求

(一)服务时限

1.急修服务30分钟内相关管理服务人员到位并即刻安排抢修,8小时内修复,特殊情况需作出说明和限时承诺。

2.小修原则上2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(学院相关部门预约、雨天筑漏可不受2日限制)。

3.设立报修电话或其它报修服务平台。

4.专业人员持证上岗。

(二)维修内容

日常零星维修一般由物业公司提供服务(含原材料购买),零星维修指单件材料费500元以内的维修,常见项目包括:小五金(门锁、钥匙、窗把、窗轨、门把、水管阀门等);卫生洁具(扫把、拖把、垃圾袋、花洒、洗脸池龙头含三通);卫生间冲水阀;面板、灯泡、灯管、强电箱盖、强电开关、起辉器、导线、镇流器、灯罩、课桌椅和书橱书架的零修及照明灯具等的维修、更换。

五、楼宇物业安全管理

(一)门岗值勤

1.主出入口24小时有人值班看守;次出入口定时按要求值班看守。

2.对进出教学和办公区域的师生主动打招呼。

3.对进出车辆管理、访客登记,大件物品搬出实行登记,实施交通指挥与疏导等工作。

4.需要登记的物品主要有:电脑主机、台式或液晶显示器、大的包裹、行李等大件物品。

5.需要登记的内容包括学生、教师、访客姓名、证件号码、所在房间号及物品名称、数量、出入时间等。

(二)楼宇巡视

1.巡视前检查和佩戴好对讲机、电筒、笔和巡视记录表。

2.巡视内容:公共场所、停车场、走道、门、窗、防火门、照明、管道、阀门、灭火器、消火栓等装置。

3.按与学院主管部门共同制定的巡视路线(主要以不影响师生正常工作学习为准),每两至四小时到每个巡视点拾取信号一次(或作记录),应做好相应巡视记录。

4.巡视时遇师生应主动问好,师生需要帮助时,应及时提供服务或通知有关人员到场处理。

5.发现可疑的人和异常的事、物,通过对讲机或其它联系方式及时报告,并迅速查明情况,严密监视。

6.接到相关指令,立即赶到现场进行处理,并将处理结果反馈。

7.遇到紧急情况,按应急预案执行。

8.巡视时看到小件垃圾应及时拾捡,投入就近的果壳箱内;发现路灯不亮、水管及阀门漏水等,应及时通知设备人员维修。

9.巡视时发现违章用电及自拆用电设备应及时安全拆除,并通知维修人员检查电路是否完好并恢复原貌。

10.禁止在楼内燃烧物品及往楼下抛掷物品等。

11.禁止在办公楼、教学(实验)楼和学生公寓内从事其他非法活动,禁止在楼内张贴、摆放广告和乱刻乱画。

六、楼宇使用与维护管理规定

为保障楼宇公共设施的合理使用,维护楼宇公共秩序,楼宇房屋按不同使用性质由学院统一分配给有关院系、部门和师生使用,只有相关单位的师生才拥有使用权,不同公寓内的师生才拥有居住权;后勤与保卫处受学院委托,对全院楼宇公共配套设施、设备实施统一管理,有关院系、部门和师生有合理使用的权利和主动维护的义务。除学院按照物业管理项目招投标约定提供给物业公司无偿使用的值班室、存放物品的库房以外,物业公司不得以任何理由私自占用、使用或擅自处置楼宇内任何房屋资源和房屋内的设施、设备。同时物业公司还应检查监督房屋使用单位和使用人遵守下列规定。

(一)未经学院批准,不得擅自改变房屋结构、外貌和用途。

1.房屋使用单位和使用人如对室内进行装修,应严格遵守学院关于对全院维修项目实行统一管理的有关规定,不得对房屋的内外承重梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面防火隔热层和通道进行违章凿、拆、搭占及封堵通风口,得用铝合金、铁皮、木板、钢网等封闭主阳台。如确因教学科研、行政办公等需要,必须对现有房屋进行局部改造、出新的,都应严格按照学院相关规定要求,办理相关审核报批手续,同时明确项目经费来源。

2.房屋使用单位和使用人不得擅自装设门牌(涉及商业用途),未经批准,房屋外墙及窗户禁止竖立任何广告或标志,并不得改变房屋原设计外墙装饰和防盗网、门窗的材料、规格形式,不得乱挂、乱搭、乱贴、乱画。

3.严格按照《南京师范大学中北学院丹阳校区水、电、气管理办法》规定,严禁私自改变室内外明暗电气管道及未经许可更换水、电、气计数表,若造成严重后果的,学院将追究房屋使用单位和个人的相关责任。

(二)各单位和个人不得利用房屋从事危害公共利益的活动及堆放危险物品以及排放有毒、有害物质等。

1.楼宇公共地方、绿化地、道路等不得摆放家私、物品,严禁停放自行车、电瓶车等车辆。

2.严禁传播黄色录像、黄色书刊,严禁在休息时间高声播放音乐、聚众喧哗、赌博、吸毒等活动,未经学院批准,不得擅自从事任何商业活动;不得收留"三无"人员。

3.严禁高空抛垃圾、杂物、倾倒污水,违者将按照学院有关规定严肃处理;禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道,如导致堵塞、损坏, 房屋使用单位或个人应负全部修理费用。

4.禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。特殊物品的存放必须得到学院相关部门的批准。

(三)为了使楼宇区域经常保持整洁优美的环境,房屋使用单位或个人应遵守公共道德。

1.禁止践踏绿地,破坏或采折花草树木;禁止损坏、涂画园林艺术雕像。

2.禁止随地吐痰、乱丢纸屑、烟头及瓜壳;禁止在楼宇周边区域地面、树干、路灯杆上张贴、悬挂海报或广告。

3.严禁在所有楼宇房屋内饲养家禽、家畜和各类宠物。

七、楼宇房屋维修的责任划分

(一)室内部分由房屋使用单位或个人负责维修或通过物业公司进行报修。

(二)房屋的外墙面、楼梯面、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线等房屋本体公用设施,由后勤与保卫处组织定期养护和维修,其费用从学院专项维修基金中支出。

(三)楼宇周边的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、停车场、走廊、自行车房(棚)等公用设施由后勤与保卫处统一管理维修养护,费用从专项管理费中支出,人为造成公共设施损坏的,费用由责任人承担。

(四)楼宇内的水、电、气、通讯等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气及通讯单位负责,维修费用由有关业务单位支付。

(五)凡房屋及附属设施有影响校园环境或可能危害毗连房屋安全的,按规定应由相关使用单位或个人负责修缮,属于违章建筑的按违建拆除处理。

(六)维修工作要做到大修有计划安排,小修随时处理,房屋不破、不漏管道不堵公共设施机电设备运作保养良好。根据不同楼宇按使用性质、使用年限并结合学院实际确定不同大、中、小修具体方案。

八、根据不同楼宇房屋使用性质实施分类管理

针对不同楼宇房屋使用性质制定配套的物业管理制度,并研究制定不同楼宇检查考核具体标准和实施细则。后勤与保卫处每季度对物业公司的楼宇管理情况至少统一检查考核一次,并不定期地进行抽查,以量化形式把考核结果通报给各物业公司,根据检查考核情况,以责令限期整改、适当扣除物业管理费、实行末位淘汰等方法进行处理。

九、本办法由后勤与保卫处负责解释,从发文之日起正式实施。


  • 更新时间

    2019年05月14日

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