一、总则

为进一步加强学院对物业公司的管理，帮助物业公司提高服务水平，提升服务质量，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好的落实管理措施，使物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公、学习、生活环境，特制订本细则。本细则适用于除学生公寓（宿舍）以外的楼宇物业管理考核，检查考核由后勤与保卫处组织实施。

二、检查考核制度

（一）日常检查，由后勤与保卫处派出相关人员抽查，发现问题，及时反馈改进。

（二）月巡查，由后勤与保卫处组织，由物业管理公司负责人参加，对各服务项目实施巡查，每次巡查面不少于所有服务项目的80%，发现问题，及时协调解决，根据检查结果及服务单位反馈满意度情况分别对物业进行考核打分。

（三）季度综合考评。由后勤与保卫处组织，由物业管理公司负责人和楼宇使用单位代表、学生代表参加，根据日常检查、月巡查考核情况，对各服务项目进行综合考评，平时考评占60%，满意度调查占20%，季度综合考评结果占20%。

三、检查考核内容及考核标准

（一）安全管理

1.各楼宇内的安全、消防制度规范健全，有各类基础档案；工作人员熟悉工作流程，并能够严格按照工作流程进行操作；熟悉工作环境，清楚工作中的安全事项。

2.工作人员懂得并能使用各类安全、消防设施和各种灭火器材。

3.管理区域秩序井然，有处理和预防各类突发事件的工作预案。

4.管理区域内无火灾、无治安、刑事案件发生，全年保障安全无重大责任事故。

（二）日常管理

1.规章制度健全，工作人员的岗位职责明确，管理工作台帐完备，有详尽的记录。

2.工作人员服装统一、整齐，佩戴统一标识，工作纪律严明。对待师生态度谦和、服务热情。

3.工作人员配备齐全，挂牌持证上岗；有每日值班、巡查记录；员工的考勤、考核纪录完备；工作人员不脱岗。

4.门岗值班人员爱岗敬业，建立交接班制度，出入登记记录要清楚，遇重大情况及时报告。

5.各楼宇物管站有值班牌，公布监督电话，随时接受投诉，接受监督，提高服务质量。

6.物业部门主动做好学院重大活动的配合服务工作，完成学院安排的其它工作。

（三）卫生保洁

1.做好环境卫生工作，保持校内公共区域及大楼内走廊、楼梯等公共部位清洁卫生，垃圾做到日产日清。

2.保持楼宇内各楼层栏杆、墙面、门、窗台、电梯门无污迹、无灰尘。楼内的窗户玻璃明净光洁，无灰尘、污迹、斑点。

3.楼宇内卫生间应保持无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。

4.楼宇内按季节定期灭杀蚊子、苍蝇等害虫，垃圾箱、卫生间要及时清扫，定期消毒，做到无滋生源。

5.保持大楼外墙面整洁，无乱悬挂、无乱张贴。

6.定期清扫大楼屋顶的天沟、收水口，保持畅通。

（四）设施维护

1.未经后勤与保卫处批准，任何单位和个人不得随意乱拆乱改室内装修，物业管理部门要加强巡查力度，及时发现、及时报告。

2.物业管理公司要有严格的维修和管理制度，配备专业维修人员，维修人员须持证上岗，建立报修档案。有安全检查和维修保养记录。

3.各楼宇内设施的零星维修应及时完成，确保设施完好率99％以上。

4.做好大楼内照明灯具设施的重点维护工作，公共部位的照明、安全指示灯和应急灯具确保完好无损。

5.建立设备设施定期巡查制度，并做好台账记录。做好设备设施的日常养护工作，确保设备设施正常高效使用。

6.确保楼内的公共设备齐全、无人为损坏。

（五）业主的满意程度 

采用调查表的方式征求学校各部门意见，调查结果纳入考核内容，确定最终考核评定结果。

（六）教学楼管理（本条仅适用于教学楼物业管理）

教务处负责全院教室的统筹管理和使用调度。教室使用严格执行《南京师范大学中北学院教室管理和使用规定》，未经批准，任何单位和个人不得擅自使用教室。

1.物业管理公司负责教学楼教室的日常管理与维护，包括讲台、黑板、板擦、桌椅、门窗、照明、电源插座、电扇等室内设备的管理与日常小零修。教室内多媒体设备（含软件系统）以及教室扩音设备的日常维护与技术支持由学教务处负责。

2.教学楼物管人员应认真履行岗位职责，挂牌上岗。按学校规定的作息时间关启教室，做好教室的日常管理、借用、保洁等工作，定期检查室内设备，发现故障要及时报修。在工作期间不得擅自离岗、脱岗。

3.未经许可，任何人不得进行教学内容以外或未经批准的活动。若有违反，教学楼管理员有权予以劝导、登记、制止、上报，直至终止其对教室和设备的使用。对不听从劝导的人员，将通报相关学院，予以处理。教师和学生必须严格按课程表所指定的教室和时间使用，不得擅自改变上课时间、地点。需使用多媒体设备或扩音设备的，应提前到物管办公室登记借用，使用完毕后及时完好归还。

4.教室借用统一采用系统申请、审批的方式进行。教学活动类的，由系科教务员在教室管理系统申请借用，教务处审批；系科学生开展活动的，由系科学工办主任或系科指定专人在教室管理系统中申请借用，学工处、教务处审批；院外单位使用教室的，须经申请单位分管院领导审批。相关部门或院领导审批后，申请单位打印《教室借用审批单》交相关楼宇物管办公室，物管人员根据《教室借用审批单》准其使用教室。未办理借用手续的，教学楼物管人员有权拒绝使用。

5.星期一至星期五公用教室一般情况下不能用于学生活动。除节假日经许可外，严禁在教室内举行晚会或其他娱乐活动。教室内的活动桌椅不得擅自挪动或搬出，如确需挪动，经物业管理人员同意后，使用完毕后应将桌椅还原，以保证后续教学活动的正常进行。

6.教学楼教师休息室专供上课教师休息之用，不得挪作他用，学生未经许可不得入内。

7.日常教学期间，本院各单位组织举办的各类短训班、辅导班等使用教室，须经院办、后勤与保卫处、教务处联合审批后，到教务处办理借用手续并按规定向学院财务处缴纳教室使用费。

四、考核评定

季度综合考核由后勤与保卫处统一组织，考评人员由物业单位负责人、楼宇使用单位人员、后勤与保卫处工作人员、学生代表组成，人数5-7人。季度综合考核按优秀、良好、合格、不合格四个等级评定，评定结果按加权法换算成得分（满分100分），为最后考评结果。换算办法如下：

五、考核应用

根据考核结果，对物业承包单位对照下表进行付款。

后勤与保卫处对各楼宇不定期的抽查，在抽查中如发现由于物业公司管理不严，工作人员凡发生以下行为者，按下表对应的额度进行处罚，在每季度支付物业管理费时进行扣除。

六、本考核细则自公布之日起实施，由后勤与保卫处负责解释。

附表一、南京师范大学中北学院物业管理日常考核评分表

附表二、南京师范大学中北学院物业管理满意情况调查表

                                二〇一九年四月    

附表一

南京师范大学中北学院物业管理日常考核评分表

考核对象：                         考核时间：

附表二

南京师范大学中北学院物业管理满意情况调查表

考核单位：                   考核时间：  年  月  日

注：计算方法：很满意10分，满意8分，基本满意7分，不满意4分。